Основные подходы к оценке недвижимости

В оценке недвижимости профессиональные оценщики используют несколько распространённых методов независимой оценки: рыночный, доходный и затратный. Каждый из них обладает своими специфическими методиками.

Затратный метод

Метод основан на определении затрат, которые необходимы для воспроизводства или замещения объекта оценки. При этом учитывается его износ или разница активов баланса и обязательств по пассивам баланса.

Сравнительный метод

Метод основан на учете и сравнении отличий объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с объектом оценки по основным техническим, экономическим, технологическим и другим характеристикам.

Доходный метод

Метод основан на расчете доходов, предполагаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразовании их в стоимость объекта оценки.

Доходный метод является наиболее часто применяемым при оценке недвижимости комерческой. Современные экономисты называют его маржинальным (аналог понятия «прибыльный»).

Доходный метод основывается на определении стоимости недвижимости с помощью расчёта потока прибыли от владения или использования объекта. Принцип ожидания является ключевым в доходном методе. С его помощью устанавливается текущая величина доходов и возможные выгоды в будущем от использования собственности. Владелец недвижимости не станет продавать ее ниже той суммы, которой он мог бы обладать, если бы продолжал эксплуатировать её, а покупатель, соответственно, не станет платить за объект сумму большую, чем сможет получить от его коммерческого использования.

Основными методиками в доходном подходе являются дисконтирование денежных потоков и капитализация дохода.

    • Стоимость объекта в соответствии с методом капитализации определяется отношением чистого дохода до налогообложения к ставке капитализации, которая определяется оценщиком путём корректировки базовой ставки с учётом возможных рисков.
    • Метод на основе дисконтирования денежных потоков применяется в случае неравномерного поступления денежных потоков (нестабильный поток) с учётом коэффициентов капитализации. По этой методике стоимость объекта оценки может быть определена как сумма дисконтированных доходов. Оценщиком определяется модель денежного потока и прогноз инвестиций и расходов за определённый период времени. Дисконтная ставка определяется таким же образом, как и ставка капитализации.

Суть методов доходного подхода заключается в рассмотрении недвижимости как величины будущих денежных потоков от её использования с учётом рисков и качества дохода в течение срока эксплуатации. Преимуществом метода является возможность учёта рисков уже сейчас. Недостатком метода является непредсказуемость прогнозируемых величин дохода в далёкой перспективе при перепродаже недвижимого имущества. При расчёте оценщик использует многие факторы, которые несут в себе погрешность, поскольку точное состояние рынка в длительной перспективе оценить практически невозможно.

Joomla Templates - by Joomlage.com
 

Заявка на оценку

Пожалуйста, заполните краткую контактную информацию.

Название обьекта*

Описание обьекта

Адрес обьекта*

Имя*

Телефон*